博威：美国的房价正以惊人的速度上涨

博威报道：

　　今年1月，美国房价飙升，为2006年以来最大涨幅，美联储“功不可没”。

　　受通货膨胀的影响，美国的房价正以惊人的速度上涨。有人声称美联储对房价关注不够。

　　根据最新的CoreLogic Case-Shiller指数，1月份美国房价同比上涨11.2%。这是近15年来最大增幅。凤凰城、西雅图和圣地亚哥增幅最大，分别增长15.8%、14.3%和14.2%。

　　"1月份，每个城市的房价涨幅都高于城市的中值。"

　　房价快速上涨的主要原因是房子供应紧张，现在房子招标已经成为常态。美联储主导的抵押贷款利率也发挥了关键作用。

　　虽然目前利率略有上升，但仍接近历史低点，去年创下十几个新低。房贷利率大致跟随10年期美国国债收益率，10年期美国国债收益率在疫情期间大幅下跌。房贷利率也受MBS购买量和收益率的影响。购买这些证券为抵押贷款市场提供流动性。

　　低廉的借贷成本为房地产市场提供了动力。1月份房贷利率暴跌至2.65%的历史新低，提高了人们的借贷能力。由于市场上住房存量不足，买家竞相涨价，这使得近几个月飙升的房地产市场更加火爆。

　　自上一次衰退以来，美联储一直在减少MBS购买规模，以恢复正常市场。但在去年3月疫情爆发前后，美联储转而增加了对住房抵押贷款证券的购买。现在美联储拥有超过三分之一的MBS市场。

　　2019年初，美联储持有1.6万亿美元的机构MBS。到2020年3月中旬，美联储将这一数字降至1.37万亿美元。然后，当经济和住房市场因新冠肺炎疫情而下跌时，美联储开始再次购买更多的抵押贷款证券。截至上周，美联储持有2.2万亿美元的机构抵押贷款证券。

　　他补充道：

　　“我认为美联储内部没有任何关于房价的讨论。他们一直在放手。”

　　美联储发言人拒绝置评。但是，如果美联储再次减少债券购买，或者完全停止购买抵押贷款证券，会发生什么？《抵押新闻日报》首席运营官马修格雷厄姆问道：

　　“是否存在某种流动性崩溃或信贷危机，对整个金融市场产生影响？”

　　但格雷厄姆也承认：

　　“不管美联储买不买MBS，疫情期间的房贷利率都很低。抵押贷款利率与10年期美国国债收益率之差与过去10年保持不变(而且在过去一年，两者都从未跌破这个历史区间)。利率上升是因为疫情开始好转。”

　　所以，房价降温最好的办法就是增加市场上的房地产供应量，减少需求。CoreLogic的主席经济学家塞尔玛赫普说：

　　“飙升的房价和抵押贷款利率导致消费者支付能力下降，这将阻止一些潜在买家进入市场。目前最大的问题是可供出售的房屋供应短缺。"